স্ত্রীর নামে সম্পত্তি: ট্যাক্স বাঁচবে নাকি আয়করের নোটিশ আসবে? জানুন আসল নিয়ম, নাহলে বড় বিপদ!

ভারতীয় মধ্যবিত্ত সমাজের একটা সাধারণ ধারণা হলো, নিজের নামে সম্পত্তি না কিনে স্ত্রীর নামে কিনলে বুঝি আয়করের হাত থেকে রেহাই পাওয়া যায়। চায়ের দোকানের আড্ডা থেকে ড্রইং রুমের আলোচনা—সর্বত্রই এই “ট্যাক্স প্ল্যানিং”-এর গল্প শোনা যায়। কিন্তু আপনি কি জানেন, আয়কর বিভাগের (Income Tax Department) নিয়ম অনুযায়ী, এই ধারণাটি অনেক ক্ষেত্রেই ভুল এবং বিপজ্জনক হতে পারে? স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কেনা নিঃসন্দেহে লাভজনক হতে পারে, বিশেষ করে স্ট্যাম্প ডিউটি এবং হোম লোনের সুদের হারের ক্ষেত্রে। কিন্তু, যদি আপনি আয়ের উৎস সঠিক না দেখান বা শুধুমাত্র ট্যাক্স ফাঁকি দেওয়ার উদ্দেশ্যে এটি করেন, তবে ‘ক্লাবিং অফ ইনকাম’ (Clubbing of Income) এবং ‘বেনামি প্রপার্টি অ্যাক্ট’ (Benami Property Act)-এর আওতায় আপনি বড়সড় আইনি ঝামেলায় পড়তে পারেন।

এই আর্টিকেলে আমরা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে আলোচনা করব যে, স্ত্রীর নামে বাড়ি বা জমি কিনলে আসলে কতটা লাভ হয়, কোথায় বড় বিপদ লুকিয়ে আছে এবং কীভাবে আইনি পথে আপনি সত্যিই ট্যাক্স বাঁচাতে পারেন।

স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কেনার আসল সুবিধা ও বাস্তবতা

ভারতে মহিলারা যাতে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করেন এবং আর্থিকভাবে স্বাবলম্বী হন, তার জন্য সরকার এবং ব্যাঙ্কগুলো বেশ কিছু ছাড় দিয়ে থাকে। এই সুবিধাগুলো এতটাই আকর্ষণীয় যে, অধিকাংশ পুরুষ পরিবারের সম্পত্তি স্ত্রীর নামে রেজিস্ট্রি করতে উৎসাহিত হন। আসুন দেখে নেওয়া যাক প্রধান সুবিধাগুলো কী কী।

১. স্ট্যাম্প ডিউটিতে বিশাল ছাড় (Stamp Duty Concession)

ভারতের বেশিরভাগ রাজ্যে মহিলাদের নামে সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করলে স্ট্যাম্প ডিউটিতে বিশেষ ছাড় পাওয়া যায়। সাধারণত পুরুষদের তুলনায় মহিলারা ১% থেকে ২% কম স্ট্যাম্প ডিউটি দেন। আপাতদৃষ্টিতে ১-২ শতাংশ কম মনে হলেও, ৫০-৬০ লক্ষ টাকার প্রপার্টিতে এটি একটি বিশাল অঙ্ক।

উদাহরণস্বরূপ, ভারতের রাজধানী দিল্লির কথা ধরা যাক। দিল্লি সরকারের রাজস্ব বিভাগের তথ্য অনুযায়ী:

• পুরুষদের জন্য স্ট্যাম্প ডিউটি: ৬%

• মহিলাদের জন্য স্ট্যাম্প ডিউটি: ৪%

• যৌথ মালিকানা (স্বামী ও স্ত্রী): ৫%

অর্থাৎ, দিল্লিতে যদি আপনি ৫০ লক্ষ টাকার একটি ফ্ল্যাট কেনেন, তবে নিজের নামে কিনলে আপনাকে ৩ লক্ষ টাকা স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে হবে। কিন্তু স্ত্রীর নামে কিনলে দিতে হবে ২ লক্ষ টাকা। সরাসরি ১ লক্ষ টাকার সাশ্রয়!

বিভিন্ন রাজ্যে স্ট্যাম্প ডিউটির তুলনা (আনুমানিক হার):

রাজ্য	পুরুষদের জন্য হার (%)	মহিলাদের জন্য হার (%)	সাশ্রয় (%)
দিল্লি	৬%	৪%	২%
হরিয়ানা	৭%	৫%	২%
পাঞ্জাব	৭%	৫%	২%
রাজস্থান	৬%	৫%	১%
উত্তরপ্রদেশ	৭%	৬%	১% (১০ লক্ষ টাকা পর্যন্ত)

(দ্রষ্টব্য: এই হারগুলি রাজ্য সরকারের বাজেটের ওপর ভিত্তি করে সময়ে সময়ে পরিবর্তিত হতে পারে। জমি কেনার আগে স্থানীয় সাব-রেজিস্ট্রার অফিস থেকে যাচাই করা বাঞ্ছনীয়)

Panchayat Tax Payment Online: জেনে নিন সহজ পদ্ধতিতে কিভাবে পঞ্চায়েত ট্যাক্স অনলাইনে জমা করবেন

২. হোম লোনে সুদের হারে ছাড় (Interest Rate Discount)

স্ট্যাম্প ডিউটির পাশাপাশি, স্টেট ব্যাঙ্ক অফ ইন্ডিয়া (SBI), এইচডুএফসি (HDFC), এবং আইসিআইসিআই (ICICI)-এর মতো দেশের শীর্ষস্থানীয় ঋণদানকারী সংস্থাগুলি মহিলাদের গৃহঋণে (Home Loan) সুদের হারে ছাড় দেয়। সাধারণত এই ছাড়ের পরিমাণ ০.০৫% (5 basis points)।

যদিও এটি খুব সামান্য মনে হতে পারে, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদী ঋণের ক্ষেত্রে (যেমন ২০ বা ৩০ বছর) এটি বড় পার্থক্য গড়ে দেয়।

• যদি আপনি ৫০ লক্ষ টাকার লোন ২০ বছরের জন্য ৮.৫০% সুদে নেন, তবে মোট সুদ দিতে হবে প্রায় ৫৪.১৩ লক্ষ টাকা।

• মহিলাদের জন্য যদি সুদের হার ৮.৪৫% হয়, তবে মোট সুদ হবে ৫৩.৭৩ লক্ষ টাকা।

• এখানেও আপনি প্রায় ৪০,০০০ টাকা সাশ্রয় করছেন।

বিপদ যেখানে লুকিয়ে: আয়কর আইনের প্যাঁচ (The Income Tax Trap)

এখন প্রশ্ন হলো, এত সুবিধা থাকা সত্ত্বেও মানুষ কেন বিপদে পড়ে? সমস্যাটা শুরু হয় তখন, যখন স্বামী তার নিজের রোজগারের টাকা দিয়ে স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কেনেন এবং ভাবেন যে, ওই সম্পত্তি থেকে আসা ভাড়া বা আয়ের ওপর তাকে আর ট্যাক্স দিতে হবে না। এখানেই আয়কর বিভাগের সেকশন ৬৪ (Section 64) সক্রিয় হয়ে ওঠে।

ক্লাবিং অফ ইনকাম (Clubbing of Income) কী?

আয়কর আইন, ১৯৬১-এর সেকশন ৬৪(১)(iv) অনুযায়ী, যদি কোনো ব্যক্তি তার স্ত্রীকে পর্যাপ্ত প্রতিদান (Adequate Consideration) ছাড়া কোনো সম্পত্তি উপহার দেন বা টাকা দিয়ে তার নামে সম্পত্তি কেনেন, তবে ওই সম্পত্তি থেকে উপার্জিত আয় স্বামীর আয়ের সঙ্গেই যোগ হবে। একেই বলা হয় “ক্লাবিং অফ ইনকাম”।

সহজ উদাহরণ:

ধরা যাক, মিঃ রায় নিজের রোজগারের টাকা দিয়ে মিসেস রায়ের (যিনি গৃহবধূ এবং যার নিজস্ব কোনো আয় নেই) নামে একটি ফ্ল্যাট কিনলেন। ফ্ল্যাটটি তিনি প্রতি মাসে ২০,০০০ টাকায় ভাড়া দিলেন।

• মিঃ রায় ভাবছেন, এই ২,৪০,০০০ টাকা বার্ষিক ভাড়া স্ত্রীর আয় হিসেবে দেখানো হবে এবং যেহেতু এটি করযোগ্য সীমার নিচে, তাই কোনো ট্যাক্স লাগবে না।

• বাস্তবতা: আয়কর বিভাগ দেখবে মিসেস রায় এই ফ্ল্যাট কেনার টাকা কোথায় পেলেন। যেহেতু টাকা মিঃ রায় দিয়েছেন, তাই আইনের চোখে মিঃ রায়ই এই সম্পত্তির “Deemed Owner” (সেকশন ২৭)। ফলে, ওই ভাড়ার টাকা মিঃ রায়ের মোট আয়ের সাথে যোগ হবে এবং তাকেই ট্যাক্স দিতে হবে।

ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স (Capital Gains Tax) এর নিয়ম

শুধু ভাড়ার আয় নয়, ভবিষ্যতে যদি ওই সম্পত্তি বিক্রি করে লাভ (Capital Gain) হয়, তবে সেই লাভের টাকাও স্বামীর আয়ের সঙ্গে ‘ক্লাব’ বা যুক্ত হবে। অর্থাৎ, ট্যাক্স বাঁচানোর যে মূল উদ্দেশ্য নিয়ে সম্পত্তিটি স্ত্রীর নামে কেনা হয়েছিল, তা এখানে পুরোপুরি ব্যর্থ হবে।

তবে, একটি স্বস্তির বিষয় হলো, ওই “ক্লাবড ইনকাম” থেকে আবার যদি নতুন কোনো আয় হয়, তবে সেই দ্বিতীয় পর্যায়ের আয়ের ওপর আর ক্লাবিং প্রযোজ্য হবে না।

গত পাঁচ বছরে ৪০০ কোটি টাকা কর দিয়ে চমক দিল রাম মন্দির ট্রাস্ট!

বেনামি প্রপার্টি আইন: সবচেয়ে বড় ঝুঁকি

ট্যাক্স বাঁচানোর চেয়েও বড় বিপদ হতে পারে বেনামি লেনদেন (নিষেধাজ্ঞা) আইন, ১৯৮৮ (Benami Transactions (Prohibition) Amendment Act, 2016)। মোদী সরকার কালো টাকা রোধে এই আইনটিকে অত্যন্ত কঠোর করেছে।

কখন সম্পত্তি ‘বেনামি’ হতে পারে?

যদি আপনি স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কেনেন কিন্তু আয়ের উৎস (Source of Funds) গোপন রাখেন, অথবা এমন কোনো ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্ট থেকে টাকা দেন যার হদিস আয়কর ফাইলে নেই, তবে এটি ‘বেনামি সম্পত্তি’ হিসেবে গণ্য হতে পারে।

আইন কী বলে?

বেনামি আইনের সেকশন ২(৯) অনুযায়ী, একজন ব্যক্তি তার স্ত্রী বা সন্তানের নামে সম্পত্তি কিনলে তা বেনামি হবে না, শর্ত হলো— সেই কেনার টাকাটি বৈধ আয়ের উৎস থেকে আসতে হবে এবং আয়কর রিটার্নে তা প্রদর্শিত হতে হবে।

শাস্তি:

যদি প্রমাণিত হয় যে আপনি কালো টাকা সাদা করতে বা ইচ্ছাকৃতভাবে ট্যাক্স ফাঁকি দিতে স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কিনেছেন:

১. সরকার সেই সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করতে পারে।

২. আপনার ৭ বছর পর্যন্ত জেল হতে পারে।

৩. সম্পত্তির বাজার মূল্যের ২৫% পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে।

কীভাবে বৈধভাবে ট্যাক্স বাঁচাবেন? (Legal Ways to Save Tax)

এত সব নিয়ম শোনার পর ভয় পাওয়ার কিছু নেই। সঠিক পরিকল্পনা এবং আইনি পথ মেনে চললে আপনি স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কিনেও ট্যাক্স সুবিধা পেতে পারেন। নিচে কিছু পরীক্ষিত পদ্ধতি আলোচনা করা হলো:

১. যৌথ মালিকানা (Joint Ownership)

সবচেয়ে নিরাপদ এবং লাভজনক উপায় হলো স্বামী-স্ত্রী উভয়ে মিলে সম্পত্তি কেনা (Co-ownership)।

• সুবিধা: যদি স্বামী এবং স্ত্রী উভয়েই চাকুরিজীবী হন, তবে দুজনেই হোম লোনের ওপর ট্যাক্স ছাড় দাবি করতে পারেন।

• সেকশন ৮০সি (Section 80C): আসল টাকা (Principal) পরিশোধের ওপর দুজনেই আলাদাভাবে ১.৫ লক্ষ টাকা করে মোট ৩ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ছাড় পেতে পারেন।

• সেকশন ২৪বি (Section 24b): সুদের (Interest) ওপর দুজনেই ২ লক্ষ টাকা করে মোট ৪ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ছাড় পেতে পারেন।

• এটি উচ্চবিত্ত পরিবারের জন্য ট্যাক্স প্ল্যানিংয়ের সেরা উপায়।

২. স্ত্রীকে টাকা ‘ঋণ’ হিসেবে দেওয়া

আপনি যদি স্ত্রীকে টাকা ‘উপহার’ (Gift) না দিয়ে ‘ঋণ’ (Loan) হিসেবে দেন, তবে ক্লাবিং অফ ইনকাম এড়ানো সম্ভব হতে পারে।

• এর জন্য আপনাকে স্ত্রীর কাছ থেকে সামান্য হলেও সুদ নিতে হবে।

• স্ত্রীর নামে বাড়িটি রেজিস্ট্রেশন হবে এবং তিনি আপনাকে ঋণের টাকা শোধ করবেন।

• তবে এটি একটি জটিল প্রক্রিয়া এবং এর জন্য আইনি নথিপত্র (Loan Agreement) মজবুত হওয়া প্রয়োজন।

৩. স্ত্রীর নিজস্ব স্ত্রী-ধন বা সঞ্চয় ব্যবহার

ভারতীয় সংস্কৃতিতে বিয়ের সময় মহিলারা সোনা বা উপহার হিসেবে প্রচুর সম্পদ পান (স্ত্রী-ধন)। অথবা বিয়ের আগে তাদের নিজস্ব সঞ্চয় থাকতে পারে।

• যদি সম্পত্তি কেনার সময় স্ত্রী তার নিজস্ব গয়না বিক্রি করা টাকা বা ফিক্সড ডিপোজিট ভাঙানো টাকা ব্যবহার করেন, তবে সেই অংশের আয়ের ওপর স্বামীকে ট্যাক্স দিতে হবে না।

• পুরো টাকাটাই যদি স্ত্রীর নিজস্ব তহবিল থেকে আসে, তবে তিনি সম্পত্তির পূর্ণ আইনি মালিক এবং ভাড়ার আয় বা বিক্রির লাভের ওপর তাকেই ট্যাক্স দিতে হবে (যা সাধারণত স্বামীর স্ল্যাবের চেয়ে কম হতে পারে)।

উত্তরাধিকার এবং আইনি অধিকারের বিষয়টি মনে রাখুন

শুধুমাত্র ট্যাক্সের কথা ভাবলেই হবে না, স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কেনার সুদূরপ্রসারী আইনি প্রভাবও রয়েছে।

• মালিকানা: একবার স্ত্রীর নামে রেজিস্ট্রি হয়ে গেলে, তিনি সেই সম্পত্তির আইনি মালিক। তিনি চাইলে আপনার অনুমতি ছাড়াই সেই সম্পত্তি বিক্রি বা দান করতে পারেন।

• বিবাহ বিচ্ছেদ: দুর্ভাগ্যবশত যদি বিবাহ বিচ্ছেদ (Divorce) হয়, তবে বেনামি আইন অনুযায়ী আপনি প্রমাণ করতে পারবেন না যে টাকাটা আপনি দিয়েছিলেন। রেজিস্ট্রি যার নামে, কোর্ট তাকেই মালিক হিসেবে গণ্য করবে।

• মৃত্যু: যদি স্ত্রীর অকাল মৃত্যু হয়, তবে হিন্দু উত্তরাধিকার আইন (Hindu Succession Act) অনুযায়ী ওই সম্পত্তির ভাগ তার সন্তান এবং স্বামীর পাশাপাশি তার বাপের বাড়ির লোকেরাও পেতে পারেন (পরিস্থিতি সাপেক্ষে)। তাই উইল (Will) করে রাখা অত্যন্ত জরুরি।

আয়কর বিভাগের নজরদারি এবং বর্তমান প্রযুক্তি

বর্তমানে আয়কর বিভাগ AI (Artificial Intelligence) এবং Data Analytics ব্যবহার করে প্রতিটি বড় লেনদেনের ওপর নজর রাখে। সাব-রেজিস্ট্রার অফিস থেকে ৩০ লক্ষ টাকার বেশি মূল্যের যেকোনো সম্পত্তির তথ্য সরাসরি আয়কর বিভাগের কাছে চলে যায় (Statement of Financial Transaction – SFT)।

সুতরাং, আপনি যদি ভাবেন স্ত্রীর নামে ক্যাশ টাকা দিয়ে জমি কিনে পার পেয়ে যাবেন, তবে তা বোকামি। প্যান কার্ড (PAN Card) এবং আধার লিঙ্কিংয়ের যুগে প্রতিটি টাকার হিসাব সরকারের কাছে থাকে।

কিছু জরুরি পরিসংখ্যান (Recent Data)

• সম্পত্তি ক্রয়ে মহিলাদের অংশগ্রহণ: সাম্প্রতিক সমীক্ষা অনুযায়ী, ভারতে প্রায় ৩০-৩৫% নতুন রিয়েল এস্টেট বুকিং এখন মহিলাদের নামে বা যৌথভাবে হচ্ছে। এর মূল কারণ স্ট্যাম্প ডিউটি ছাড়।

• আয়কর নোটিশ: গত আর্থিক বছরে আয়কর বিভাগ ‘উচ্চ মূল্যের লেনদেন’ (High Value Transactions) এর গরমিলের জন্য লক্ষাধিক নোটিশ পাঠিয়েছে, যার মধ্যে বেনামি লেনদেনের সন্দেহও ছিল।

 আপনার কী করা উচিত?

স্ত্রীর নামে সম্পত্তি কেনা একটি চমৎকার সিদ্ধান্ত, যদি তা সৎ উদ্দেশ্যে এবং সঠিক আইনি প্রক্রিয়ায় করা হয়। এটি শুধুমাত্র স্ট্যাম্প ডিউটি বাঁচায় না, বরং পরিবারের নারীর সুরক্ষা ও ক্ষমতায়ন নিশ্চিত করে। তবে, ট্যাক্স ফাঁকি দেওয়ার হাতিয়ার হিসেবে এটিকে ব্যবহার করা বুমেরাং হতে পারে।

সারসংক্ষেপ:

১. স্ট্যাম্প ডিউটি বাঁচাতে স্ত্রীর নামে কিনুন, কিন্তু টাকার উৎস স্বচ্ছ রাখুন।

২. ‘ক্লাবিং অফ ইনকাম’ এড়াতে যৌথ মালিকানায় কিনুন এবং লোন নিন।

৩. শুধুমাত্র ট্যাক্স ফাঁকির জন্য বেনামি লেনদেন করবেন না।

৪. কোনো বড় পদক্ষেপ নেওয়ার আগে একজন চার্টার্ড অ্যাকাউন্ট্যান্টের (CA) পরামর্শ নিন।

সঠিক তথ্য জানুন, সতর্ক থাকুন এবং আপনার কষ্টার্জিত অর্থ নিরাপদে বিনিয়োগ করুন। মনে রাখবেন, সামান্য কিছু টাকা বাঁচানোর লোভ যেন সারা জীবনের সঞ্চয়কে বিপদের মুখে না ঠেলে দেয়।

আপনার কি এই বিষয়ে আরও কোনো প্রশ্ন আছে? বা আপনি কি জানতে চান কীভাবে হোম লোন নিলে সর্বোচ্চ ট্যাক্স বেনিফিট পাওয়া যায়? নিচে কমেন্ট করে জানান, আমরা পরবর্তী আর্টিকেলে তা নিয়ে আলোচনা করব।