ফ্ল্যাট কেনার আগে কার্পেট এরিয়া বনাম সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া: শব্দের মারপ্যাঁচে বিভ্রান্ত হবেন না

ফ্ল্যাট কেনার সময় ‘কার্পেট এরিয়া’ এবং ‘সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া’ দুটি গুরুত্বপূর্ণ শব্দ যা আপনার বাস্তব ব্যবহারযোগ্য জায়গা এবং দাম নির্ধারণ করে । ANAROCK Research-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে ভারতের শীর্ষ সাত শহরে গড় লোডিং ফ্যাক্টর ৪০%-এ পৌঁছেছে, যা ২০১৯ সালে ছিল মাত্র ৩১% । এর অর্থ হল, আপনি যে মোট টাকা দিচ্ছেন তার ৪০% খরচ হচ্ছে লিফট, লবি, ক্লাবহাউস ও অন্যান্য সাধারণ জায়গার জন্য, আর মাত্র ৬০% আসল বসবাসযোগ্য জায়গার জন্য । এই নিবন্ধে আমরা বিস্তারিত আলোচনা করব কিভাবে এই পরিমাপের পার্থক্য বুঝে আপনি সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে পারবেন এবং প্রতারণার হাত থেকে বাঁচবেন।

কার্পেট এরিয়া কী?

কার্পেট এরিয়া হল ফ্ল্যাটের সেই অংশ যেখানে আপনি আসলেই একটি কার্পেট বিছাতে পারবেন । Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016 (RERA)-এর সংজ্ঞা অনুযায়ী, কার্পেট এরিয়া হল “একটি অ্যাপার্টমেন্টের নেট ব্যবহারযোগ্য মেঝে এলাকা, যেখানে বাইরের দেয়ালের পুরুত্ব বাদ দেওয়া হয় কিন্তু ভিতরের পার্টিশন দেয়ালের পুরুত্ব অন্তর্ভুক্ত করা হয়” । এটি আপনার বেডরুম, লিভিং রুম, বাথরুম, রান্নাঘর, স্টাডি রুম এবং ডাইনিং রুমের মতো সমস্ত ব্যবহারযোগ্য এলাকা অন্তর্ভুক্ত করে ।

কার্পেট এরিয়া গণনার সূত্র

কার্পেট এরিয়া হিসাব করার সহজ সূত্র হল:
কার্পেট এরিয়া = বেডরুম + লিভিং রুম + বাথরুম + রান্নাঘর + অন্যান্য কক্ষের এলাকা – ভিতরের দেয়ালের পুরুত্ব

ব্যাঙ্ক এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি হোম লোন অনুমোদনের সময় সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে সাধারণত কার্পেট এরিয়া বিবেচনা করে । তাই এটি শুধুমাত্র বসবাসের জায়গা নয়, আপনার আর্থিক পরিকল্পনার জন্যও গুরুত্বপূর্ণ।

বিল্ট-আপ এরিয়া কী?

বিল্ট-আপ এরিয়া হল কার্পেট এরিয়ার সাথে দেয়ালের পুরুত্ব, বারান্দা, টেরেস এবং অন্যান্য স্ট্রাকচারাল উপাদানগুলির সমষ্টি । সাধারণত বিল্ট-আপ এরিয়া কার্পেট এরিয়ার চেয়ে ১০-২০% বড় হয় । যদি একটি ফ্ল্যাটের কার্পেট এরিয়া ১,০০০ বর্গফুট হয়, তাহলে বিল্ট-আপ এরিয়া হবে ১,১০০ থেকে ১,২০০ বর্গফুট ।

বিল্ট-আপ এরিয়া গণনার সূত্র

বিল্ট-আপ এরিয়া = কার্পেট এরিয়া + দেয়ালের এলাকা + বারান্দার এলাকা

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া কী?

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া হল বিল্ট-আপ এরিয়ার সাথে কমন এলাকার সমানুপাতিক অংশের যোগফল । এই কমন এলাকার মধ্যে রয়েছে লিফট, লবি, সিঁড়ি, করিডোর, সুইমিং পুল, জিম, ক্লাবহাউস, বাগান এবং অন্যান্য সুবিধা । ডেভেলপাররা সাধারণত সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে সম্পত্তির দাম নির্ধারণ করেন, যার ফলে প্রতি বর্গফুটের দাম কম দেখায় ।

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া গণনার সূত্র

দুটি প্রধান সূত্র রয়েছে:

১. সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া = বিল্ট-আপ এরিয়া + সমানুপাতিক কমন এলাকা

২. সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া = কার্পেট এরিয়া × (১ + লোডিং ফ্যাক্টর)

উদাহরণস্বরূপ, যদি কার্পেট এরিয়া ১,০০০ বর্গফুট হয় এবং লোডিং ফ্যাক্টর ৩০% হয়, তাহলে সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া হবে: ১,০০০ × (১ + ০.৩০) = ১,৩০০ বর্গফুট ।

লোডিং ফ্যাক্টর: ক্রেতাদের সবচেয়ে বড় বিভ্রান্তি

লোডিং ফ্যাক্টর হল কার্পেট এরিয়া এবং সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার মধ্যে পার্থক্য । এটি সাধারণত ২৫% থেকে ৬০% পর্যন্ত হতে পারে । ANAROCK Research-এর সাম্প্রতিক তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে ভারতের প্রধান শহরগুলিতে গড় লোডিং ফ্যাক্টর ৪০%-এ পৌঁছেছে, যা ২০১৯ সালে ছিল ৩১% ।

শহর অনুযায়ী লোডিং ফ্যাক্টরের পরিসংখ্যান (২০২৫)

বিভিন্ন শহরে লোডিং ফ্যাক্টরের বৃদ্ধি উল্লেখযোগ্য:

RERA কার্পেট এরিয়া: ক্রেতাদের সুরক্ষা

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টরে স্বচ্ছতা এনেছে । RERA-এর অধীনে, ডেভেলপারদের অবশ্যই কার্পেট এরিয়ার ভিত্তিতে ইউনিট বিক্রি করতে হবে, সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে নয় । RERA কার্পেট এরিয়া সাধারণ কার্পেট এরিয়ার চেয়ে প্রায় ৫% বড়, কারণ এতে অভ্যন্তরীণ পার্টিশন দেয়ালের পুরুত্ব অন্তর্ভুক্ত করা হয় ।

RERA-এর গুরুত্বপূর্ণ বিধান

RERA আইনের অধীনে ক্রেতাদের বেশ কিছু অধিকার রয়েছে:

• বাধ্যতামূলক কার্পেট এরিয়া প্রকাশ: বিক্রয় চুক্তি এবং বিপণন সামগ্রীতে কার্পেট এরিয়া স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে

• এলাকা পরিবর্তনের বিরুদ্ধে সুরক্ষা: যদি চূড়ান্ত কার্পেট এরিয়া প্রতিশ্রুত এলাকার চেয়ে কম হয়, ক্রেতারা অতিরিক্ত প্রদত্ত অর্থ সুদসহ ফেরত পাওয়ার অধিকারী

• ৩% সীমা: যদি প্রদত্ত এলাকা সম্মত এলাকার চেয়ে ৩%-এর বেশি বৃদ্ধি পায়, ক্রেতা ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন বা চুক্তি বাতিল করতে পারেন

• নথি পরিদর্শনের অধিকার: ক্রেতারা অনুমোদিত বিল্ডিং প্ল্যান, লেআউট ড্রয়িং এবং এলাকা স্পেসিফিকেশন পরিদর্শন করার আইনি অধিকার রাখেন

মহারাষ্ট্র রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি (MahaRERA) ১৪ জুন ২০১৭ তারিখে সার্কুলার নং ৪/২০১৭ জারি করে RERA-এর অধীনে কার্পেট এরিয়া কীভাবে গণনা করা উচিত তা মানসম্মত করেছে ।

প্রকৃত মূল্যের হিসাব: আপনি আসলে কত টাকা দিচ্ছেন?

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে মূল্য নির্ধারণ ক্রেতাদের বিভ্রান্ত করতে পারে । একটি বাস্তব উদাহরণ দিয়ে বোঝা যাক:

উদাহরণ ১: মূল্য তুলনা

ধরুন একটি ফ্ল্যাটের দাম ₹৯০ লক্ষ এবং সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া ১,৫০০ বর্গফুট:

• প্রতি বর্গফুট দাম (সুপার বিল্ট-আপ অনুযায়ী): ₹৯০,০০,০০০ ÷ ১,৫০০ = ₹৬,০০০

• কিন্তু যদি কার্পেট এরিয়া মাত্র ১,০০০ বর্গফুট হয়

• প্রকৃত প্রতি বর্গফুট দাম (কার্পেট এরিয়া অনুযায়ী): ₹৯০,০০,০০০ ÷ ১,০০০ = ₹৯,০০০

অর্থাৎ, আপনি আসলে প্রতি বর্গফুট ₹৯,০০০ দিচ্ছেন, ₹৬,০০০ নয় !

উদাহরণ ২: লোডিং ফ্যাক্টরের প্রভাব

যদি কোনো ফ্ল্যাটের কার্পেট এরিয়া ৮০০ বর্গফুট হয় এবং সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া ১,২০০ বর্গফুট হয়:

• লোডিং ফ্যাক্টর শতাংশ: (১,২০০ – ৮০০) ÷ ৮০০ × ১০০ = ৫০%

• প্রতি বর্গফুট ₹৫,০০০ হলে মোট খরচ: ₹৬০,০০,০০০

• কিন্তু ব্যবহারযোগ্য জায়গা মাত্র ৮০০ বর্গফুট

Reddit-এ একটি জনপ্রিয় আলোচনায় ৭০ জন ব্যবহারকারী এই বিষয়ে সচেতনতার গুরুত্ব তুলে ধরেছেন, যেখানে উল্লেখ করা হয়েছে যে সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার মাত্র ৭০-৭৫% কার্পেট এরিয়া হয় ।

সাধারণ ভুল যা ক্রেতারা করেন

শুধু প্রতি বর্গফুট দামে ফোকাস করা

অনেক ক্রেতা শুধুমাত্র বিজ্ঞাপিত প্রতি বর্গফুট দামে মনোযোগ দেন, কিন্তু এটি কোন ধরনের এরিয়া (কার্পেট, বিল্ট-আপ বা সুপার বিল্ট-আপ) তা যাচাই করেন না । এর ফলে প্রকৃত খরচ সম্পর্কে ভুল ধারণা তৈরি হয়।

লোডিং ফ্যাক্টর জিজ্ঞাসা না করা

ডেভেলপারের কাছে লোডিং ফ্যাক্টরের শতাংশ জিজ্ঞাসা করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ । ৩০%-এর কম লোডিং ভালো বলে বিবেচিত হয়, কিন্তু বর্তমানে অনেক প্রকল্পে এটি ৪০% বা তার বেশি ।

RERA নিবন্ধন যাচাই না করা

RERA-তে নিবন্ধিত প্রকল্পগুলিতে কার্পেট এরিয়া প্রকাশ বাধ্যতামূলক । নিবন্ধন নম্বর এবং প্রকল্পের বিস্তারিত যাচাই করুন।

ক্রেতাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ

কার্পেট এরিয়াকে অগ্রাধিকার দিন

সর্বদা কার্পেট এরিয়ার ভিত্তিতে সম্পত্তির তুলনা করুন, কারণ এটি প্রকৃত ব্যবহারযোগ্য জায়গা । বিভিন্ন প্রকল্পে একই কার্পেট এরিয়ার জন্য সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া ভিন্ন হতে পারে।[saakaar]​

বিস্তারিত নথিপত্র চাইন

বিক্রয় চুক্তিতে তিনটি পরিমাপই (কার্পেট, বিল্ট-আপ এবং সুপার বিল্ট-আপ) স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকা জরুরি । অনুমোদিত ফ্লোর প্ল্যানের একটি কপি নিন এবং নিজে পরিমাপ যাচাই করুন।

লোডিং ফ্যাক্টরের অনুপাত জানুন

একটি ভালো প্রশ্ন হল: “কার্পেট এরিয়া থেকে সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার অনুপাত কত?” । আদর্শভাবে, কার্পেট এরিয়া বিল্ট-আপ এরিয়ার ৭০% বা তার বেশি হওয়া উচিত ।[housing]​

ব্যাংক ভ্যালুয়েশন বুঝুন

মনে রাখবেন যে ব্যাংক হোম লোনের জন্য সাধারণত কার্পেট এরিয়ার ভিত্তিতে সম্পত্তির মূল্যায়ন করে । তাই সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে অতিরিক্ত খরচ করলে লোন পেতে সমস্যা হতে পারে।

সাইট ভিজিট করুন

নির্মাণ চলাকালীন বা হস্তান্তরের সময় সাইট ভিজিট করুন এবং প্রকৃত পরিমাপ টেপ মাপার যন্ত্র বা লেজার ডিভাইস দিয়ে যাচাই করুন ।

আধুনিক প্রবণতা: কেন লোডিং ফ্যাক্টর বাড়ছে?

ANAROCK গ্রুপের রিজিওনাল ডিরেক্টর এবং হেড – রিসার্চ অ্যান্ড অ্যাডভাইজরি ডক্টর প্রশান্ত ঠাকুর ব্যাখ্যা করেছেন যে, “শীর্ষ ৭টি শহরে ক্রেতারা এখন তাদের অ্যাপার্টমেন্টের মোট জায়গার মাত্র ৬০% বসবাসযোগ্য জায়গার জন্য এবং বাকি ৪০% কমন এলাকা – লিফট, লবি, সিঁড়ি, ক্লাবহাউস, সুবিধা, টেরেস ইত্যাদির জন্য দিচ্ছেন” ।

এই বৃদ্ধির কারণগুলি হল:

• আধুনিক সুবিধার চাহিদা: ফিটনেস সেন্টার, সুইমিং পুল, ক্লাবহাউস এবং ল্যান্ডস্কেপড বাগানের প্রতি ক্রেতাদের ক্রমবর্ধমান আগ্রহ

• নিরাপত্তা নিয়মকানুন: বড় লিফট, প্রসারিত ইউটিলিটি এলাকা এবং নিরাপত্তা বিধানের সাথে সম্মতি

• জীবনযাত্রার মান: আবাসিক প্রকল্পে লাইফস্টাইল বৈশিষ্ট্যের উপর বেশি জোর

• রিসেল মূল্য বৃদ্ধি: ভালো সুবিধা থাকলে সম্পত্তির পুনর্বিক্রয় মূল্য বাড়ে

তবে, ডক্টর ঠাকুর মহারাষ্ট্রের বাইরে ক্রেতাদের মধ্যে সচেতনতার অভাব তুলে ধরেছেন এবং পরামর্শ দিয়েছেন যে “সংশ্লিষ্ট রাজ্যের RERA-গুলির আদর্শভাবে এমন বিধান প্রয়োগ করা উচিত যেখানে প্রতিটি প্রকল্প স্পষ্টভাবে উল্লেখ করবে ক্রেতারা অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে মোট ব্যবহারযোগ্য জায়গার জন্য এবং সুবিধাগুলির জন্য কত টাকা দিচ্ছেন” ।

প্রপার্টি ট্যাক্স এবং দীর্ঘমেয়াদী প্রভাব

এই পরিমাপগুলি বোঝা শুধু ক্রয়ের সময়ই নয়, দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক পরিকল্পনার জন্যও গুরুত্বপূর্ণ :

• প্রপার্টি ট্যাক্স: স্থানীয় পৌর সংস্থাগুলি প্রায়শই বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে প্রপার্টি ট্যাক্স আরোপ করে, সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে নয়

• ইন্টেরিয়র ডিজাইন: কার্পেট এরিয়া আসবাবপত্র স্থাপন এবং স্টোরেজ সমাধান নির্ধারণ করে

• রিসেল মূল্য: ভবিষ্যতের ক্রেতারা ব্যবহারযোগ্য কার্পেট এরিয়ার ভিত্তিতে সম্পত্তি মূল্যায়ন করবেন

তিনটি এরিয়ার মধ্যে তুলনা